Compraventas

Tramitamos todo tipo de compraventas de bienes inmuebles, ya sea la vivienda, habitual o no, con sus posibles plazas de garaje y/o trasteros anejos o independientes, ya sean locales que se usen con fines comerciales o cualesquiera otros.

En general la documentación a aportar es esencialmente la misma, con pequeñas variaciones en función del bien y su finalidad, con carácter meramente orientativo, por no poder abarcar cada supuesto y sin sustituir en ningún caso el asesoramiento notarial, destacar:

Aportación documental:

• Documento/s originales y vigentes que sirva/n para identificar a la persona (siendo necesario que el mismo incorpore fotografía y en el caso de los españoles el documento nacional de identidad (D.N.I.), su identificación fiscal (en general, N.I.F. para las sociedades, el propio D.N.I. para los españoles y N.I.E. para los extranjeros) en el caso que dichas personas vengan representadas, las copias autorizadas del poder (físicas o electrónicas desde otra notaria vía SIGNO, red interna notarial) y de la documentación de la sociedad (constitución, nombramiento de administrador/es, acta de titularidad real, etc).
• Los medios con los que se paga la compra, que por ley deben quedar reflejados en la escritura, siendo los más habituales los cheques bancarios y las transferencias OMF (que son las transferencias ejecutadas vía banco de España) cuya principal ventaja es la garantía de los fondos y la inmediatividad de las mismas, los pagarés y el efectivo (con las limitaciones establecidas por ley). Le pediremos igualmente los números de la cuenta de donde sale el dinero (cuenta de origen que habitualmente corresponde al IBAN o al SWIFT, que en España es ES y dos dígitos acompañado de los veinte de la cuenta), y de la cuenta de destino.
• Copia autorizada de los documentos acreditativos de la propiedad del inmueble objeto de la enajenación, desde los cuales la notaría obtendrá la nota simple continuada del Registro de la Propiedad correspondiente, siempre que el bien esté ya registrado, (sino es muy conveniente que pase con el vendedor para que les informemos del proceso de Registro y lo que implica la ausencia previa del mismo, y la potencial suspensión en los primeros años de la fe pública registral), que nos permitirá ver entre otras cosas, las cargas y afecciones registrales que pesan sobre la propiedad.
• Es conveniente, tener el IBI al día (impuesto sobre bienes inmuebles o coloquialmente “la contribución”) que cuando sea posible será objeto de verificación de las cantidades pendientes, vía SIGNO, (siendo habitual si no se ha pactado otra cosa, el prorrateo del año en curso) y el certificado de la comunidad de propietarios donde se reflejen las cuotas u otras obligaciones generadas en la comunidad de propietarios que estén pendientes.
• Igualmente el notario incorporará certificación catastral obtenida a partir de la referencia catastral, que entre otros medios se puede localizar en los recibos del IBI o por el Catastro.
• Certificación del consumo energético en las viviendas e inmueble que la ley lo requiere. Dicho certificado de eficiencia energética nos indica que categoría de la G (menos eficiente) a la A (más eficiente) tiene la casa, reflejando así temas de consumo y aislamiento térmico.
• En las compraventas de suelo rústico, hay que tener en cuenta que dentro de las Islas Canarias, al ser zona estratégica para la defensa nacional, la compra por extranjeros no comunitarios requiera autorización del Ministerio de Defensa e inscribir la propiedad en los dieciocho meses siguientes con carácter obligatorio.

INFORMACIÓN ADICIONAL: (siempre a efectos meramente orientativos por no ser posible abarcar cada supuesto, y en un intento de facilitar las transmisiones que en ningún caso puede sustituir al asesoramiento notarial directo y gratuito que se ofrece en la nuestra notaria).

Pagos previos y posteriores:

Las cantidades que hayan sido satisfechas previamente en uno o en varios plazos, ya sea por procurar facilidades en la transacción, garantizar el buen finde la venta o cualquier otra finalidad, deben quedar igualmente reflejadas.

Así las arras o señal de la compraventa, deben comunicarse a la notaría determinando los medios de pago, para contemplarlo en la redacción de la escritura.

La suma total de dichas transferencias, cheques bancarios, nominativos o al portador que se hayan emitido, efectivo y demás medios de pago, debe sumar junto a la entregado y aplazado la cantidad exacta del precio fijado.

Es posible igualmente aplazar cantidades por acuerdo de las partes, debiendo en tal caso determinarse como se van a hacer efectivas (en que fecha y en que cantidad), ya sea en uno o varios plazos) y si se van a fijar garantías adicionales de cobro como son las condiciones resolutorias del contrato.   

• Respecto a los documentos acreditativos de la propiedad del inmueble objeto de la enajenación.En este caso se pretende la aportación de cualesquiera de aquellos documentos, que principalmente de forma fehaciente, logre constatar que el bien inmueble que se trata de enajenar pertenece efectivamente al vendedor, y por tanto, sea válida su transmisión.Ejemplos de documentos aptos para dicha validación comprende escrituras previas de compraventa en favor del actual propietario que pretende enajenarla, títulos hereditarios (aceptaciones de herencia y entrega de legados) en los que se reconozca a dicho sujeto como adjudicatario del bien, o aquellos documentos de transmisión y aceptación de las donaciones necesariamente en el caso de los inmuebles bajo la forma de escritura pública.

• En cuanto al IBI, es conveniente que o bien esté al día o bien se retenga la cantidad pendiente, ya que por imperativo legal, existe responsabilidad subsidiaria del adquirente del bien en el pago del impuesto.Generalmente entre los métodos empleados para acreditar la inexistencia de cargas del IBI pendientes, convencionalmente se presentan los pertinentes recibos de la entidad bancaria tramitadora, o por su parte los emitidos por el organismo recaudador, reconociendo que dichas cargas se hayan saldado correctamente.Otra de las ventajas de acudir al Ayuntamiento competente a solicitar la información relativa a las cargas que pudieran existir sobre el inmueble deseado, es la posibilidad de ampliar la información sobre el mismo, así como la situación urbanística en que se encuentra, y las posibilidades y derechos que pudieran ejercitarse sobre dicho inmueble.Desde esta notaria le recomendamos que aunque el comprador está en su derecho de no exigir un certificado de deudas pendientes en la comunidad de propietarios, exonerando en escritura de ello al vendedor, si lo solicite, e incluso se informe con el presidente, secretario o administrador de la comunidad de propietarios del edificio, respecto de las posibles derramas aun no exigidas y de las que  se prevean, en especial aquellas relativas a la accesibilidad y eficiencia energética, ya que atendiendo a la magnitud en que consista la misma, puede suponer un gasto relevante.La ley de Propiedad Horizontal en su artículo 17 apartado once, establece que “las derramas para el pago de mejoras realizadas o por realizar en el inmueble serán a cargo de quien sea propietario en el momento de la exigibilidad de las cantidades afectadas al pago de dichas mejoras”

  Una vez efectuada la compra hay que informar a su nueva comunidad que figura usted/es como nuevo titular del inmueble adquirido.